悪徳民泊業者に気をつけろ！

民泊市場が拡大する中、魅力的な投資案件として民泊物件の売買が活発になっています。しかし、すべての業者が誠実に取引を行っているわけではありません。実際には、悪徳民泊業者が高額な譲渡金を要求し、投資家を騙す手口が横行しています。本記事では、こうした詐欺的な手法と、それを防ぐための対策を解説します。

1. 悪徳民泊業者の手口とは？

(1) 赤字物件を「高稼働ドル箱物件」として販売

悪徳業者は、すでに民泊運営されているが赤字が続いている物件を、 「すでに高稼働で安定した収益が出ている人気物件」と偽って販売します。

✅ 嘘のシミュレーションを作成

• 収益シミュレーションを実際よりも過大に見せる
• 稼働率や宿泊単価を実際の市場相場より高く設定
• 競合物件との比較データを改ざん

✅ 架空の高評価レビューを掲載

• 過去のゲストレビューを改ざん、または作成
• 一時的に高評価ゲストを招待し、評価を操作

✅ 実際には運営がうまくいっていない物件

• 予約がほとんど入らない
• 赤字続きで撤退オーナーが多い
• 近隣住民とのトラブルが頻発している

(2) 高額な譲渡金と違約金で利益を得る

この手の業者は、単なる民泊物件の販売ではなく、契約時と解約時に発生する手数料・違約金で儲けるビジネスモデルを構築しています。

✅ 契約時に高額な手数料を請求

• 「特別なルートで入手した」として高額な譲渡金を設定
• 「すぐに収益が出る」と煽り、契約を急がせる

✅ 撤退時に高額な違約金を請求

• 「契約期間内の解約には違約金が発生する」とし、高額な違約金を課す
• 途中解約が難しい契約内容を事前に仕込んでいる
• 物件が赤字であっても、解約するためにオーナーが損失を負担せざるを得ない

✅ 次のオーナーにも同様の手口を繰り返す

• 赤字で撤退するオーナーから違約金を回収
• 新たなオーナーに同じ物件を「ドル箱物件」として販売
• 契約時の手数料と違約金で業者だけが儲かる仕組み

つまり、儲けているのはこの業者だけであり、実際に運営するオーナーは損をする構造なのです。

2. 悪徳業者に騙されないためのチェックポイント

こうした業者の手口に引っかからないためには、物件の実態を徹底的に調査することが重要です。

(1) 収益シミュレーションを鵜呑みにしない

✅ 宿泊単価・稼働率の現実性を検証する

• 近隣の民泊物件と比較し、相場とかけ離れていないか確認
• OTA（Airbnb・Booking.comなど）で実際のレビューや予約状況を調査

✅ シミュレーションの計算根拠を業者に確認する

• 収益計算に用いたデータの出所を明確にするよう要求
• 実際の運営履歴（過去の予約数や売上）を開示させる

(2) 近隣物件の稼働状況を自分で調べる

✅ AirbnbやBooking.comで近隣の民泊状況を調査

• どの程度の宿泊単価で運営されているかチェック
• 予約状況（カレンダーの埋まり具合）を確認

✅ 競合施設（ホテルやゲストハウス）とも比較する

• 競争の激しいエリアでは民泊の収益が伸びにくい
• 需要と供給のバランスを把握する

(3) 契約内容を事前に確認する

✅ 違約金の詳細を確認

• 解約時の違約金がどの程度発生するのかを事前にチェック
• 長期契約を強制される契約ではないか確認

✅ 契約書を第三者にチェックしてもらう

• 弁護士や不動産の専門家に契約書を見てもらう
• 不利な条件がないかを確認

(4) 口コミ・評判を調べる

✅ 業者の過去の取引実績を確認

• 他の投資家の口コミや評判をチェック
• SNSや掲示板で悪評がないか確認

✅ 業者が販売した過去の物件の状況を調査

• 販売後に撤退したオーナーがいないか調べる

3. もし悪徳業者に騙された場合の対応策

万が一、悪徳業者に騙されてしまった場合は、早急に対策を講じる必要があります。

✅ 消費者センターや行政機関に相談する

• 契約内容に違反がある場合は法的措置を検討
• 消費者センターに相談し、アドバイスを受ける

✅ 弁護士に相談し、契約の見直しを行う

• 違約金の妥当性を確認し、不当な契約であれば争う

✅ 他のオーナーと情報共有し、被害拡大を防ぐ

• SNSやフォーラムで情報を共有し、被害者を増やさないよう注意喚起する

まとめ：悪徳民泊業者に騙されないために

✅ シミュレーションを鵜呑みにせず、自分で市場調査を行う
✅ 近隣の民泊物件や競合施設の稼働状況を確認する
✅ 契約内容を詳細に確認し、違約金のリスクを把握する
✅ 業者の評判・口コミをチェックし、悪徳業者の手口を見抜く
✅ 騙された場合は、消費者センターや弁護士に相談する

民泊投資は魅力的なビジネスですが、悪徳業者に騙されてしまっては元も子もありません。賢く市場を分析し、慎重な判断を行いましょう！