この4月からリフォームの法律が変わる？空き家をリノベーションして民泊を始める人が知っておくべきこと

2025年4月から建築基準法の改正が施行され、空き家をリノベーションして民泊を始めたいと考えている方にとって、大きな影響をもたらす制度変更が行われます。この記事では、その法改正の要点とともに、コスト面も含めて民泊開始時に考慮すべきポイントを解説します。

1. 「4号特例」の縮小と新2号建築物の新設

これまで木造2階建て以下の住宅（4号建築物）は、建築確認時の構造審査が簡略化されていました。しかし今回の改正でこの「4号特例」が縮小され、新たに「新2号建築物」が追加されます。

対象になる主な建物：

• 木造2階建て以上の戸建て住宅
• 木造平屋建てで延べ床面積200㎡を超える建物

これにより、従来は不要だった構造計算書の提出や詳細な構造審査が必要になり、

✅ 設計コストの増加（構造設計料、確認申請費用） ✅ 施工費用の増加（構造補強や安全基準の対応） ✅ 工期の延長（審査・許可までの期間）

が想定されます。

なお、すべてのリノベーションが構造計算書の提出や構造審査の対象になるわけではありません。例えば、間取りの変更を伴わない内装の改修や、水回りの設備更新、外壁や屋根の修繕などの軽微な工事については、通常、構造審査の対象とはならず、確認申請も不要なケースが多いです。

一方で、壁を取り払って間取りを変更する、2階を増築する、耐震補強を伴う大規模改修を行うなど、建物の構造そのものに影響を与える工事を行う場合は、構造計算書の提出と建築確認が必要となります。

したがって、リノベーションを計画する際は、「どこまで手を加えるのか」を明確にし、それによって確認申請や設計コストが発生するかどうかを事前に専門家と相談することが重要です。

2. 小規模物件への規制緩和と活用のチャンス

一方で、延べ床面積が200㎡以下の空き家に関しては、民泊への用途変更における建築確認申請が不要となる緩和措置も導入されます。

✅ 中古住宅・空き家を活用した小規模民泊に有利 ✅ 改修コストを抑えつつ、短期間で営業開始が可能 ✅ フルリノベーションではなく「必要最低限」の整備で済む可能性も

ただし、地域によっては条例や旅館業法の制限があるため、事前に自治体に確認することが重要です。

3. コスト面から見るリノベーションの判断基準

民泊を始める前に、以下の費用を現実的に見積もる必要があります：

小規模な物件であれば、500万円以下で開業できるケースもありますが、新2号建築物に該当するとトータルで1,000万円超の投資になる可能性も。

4. 違法民泊への厳罰化と行政指導の強化

法改正に伴い、無許可営業や虚偽申請に対する行政の監視も強化される見込みです。

✅ 無届で営業した場合、営業停止や過料の対象に ✅ 周辺住民からの通報による指導・立入調査のリスク ✅ インターネット上での無許可掲載も摘発対象に

“安易なスタート”はかえってリスクが高くなるため、法令に即した慎重な計画が重要です。

5. まとめ：法改正は「脅威」ではなく「判断材料」

2025年4月以降、空き家を活用して民泊を始めるには、以下のような戦略的判断が求められます：

• 延床200㎡以下の空き家を優先して活用する
• フルリノベーションではなく、ポイント改修で対応する
• 自治体の条例・助成制度を確認する
• 建築士・行政書士・民泊運営会社などと早期に連携する

法改正を正しく理解すれば、むしろ「空き家活用のチャンス」が広がる可能性もあります。

TOCORO.では、法令対応を含めた空き家の民泊転用のご相談を随時受け付けております。お気軽にご相談ください。