【保存版】年末年始は一年で一番の稼ぎ時 年末年始の民泊価格設定方法（プライスコントロール）

年末年始は“放っておくと”高すぎて売り逃し、安すぎて利益逃しになりがち。答えはシンプルです。大晦日は最上価格でやり切る／元旦は一段下げて確実に回収。以下は基準単価（ふだんの平均）50,000円を前提に、いまこの瞬間に設定へ流し込める実務ガイドです。

1｜3層カレンダー（特別日を明確化）

最上：12/31（大晦日）
上：1/1（元旦）、1/2–3、12/30
中：12/23–27、1/4–5、12/20–22（助走）

“最上＝大晦日”“元旦は上”の二段構えが基本線。

2｜価格の目安（基準＝50,000円）

助走（12/20–22）… +10〜15% → 55,000–57,500
中（12/23–27, 1/4–5）… +20〜35% → 60,000–67,500
上（12/30, 1/2–3, 1/1）… +40〜70% → 70,000–85,000
最上（12/31） … +80〜100% → 90,000–100,000
最終1室は自動で**+5〜8%**（“最終レート”）

メモ：1/1単体は動きが鈍りやすいので**+50〜60%で開始→状況に応じて+70%へ**。12/31–1/1の2連泊は各夜**+100%**で強気に。

3｜最低宿泊数と解放（清掃体制に合わせる）

**清掃員の確保が難しい場合は、12/30–1/1を必ず「2〜3泊以上」**に。
1泊の“穴”を作らず、清掃回転を抑えてオペを安定化。
48時間前になったら1泊を解放し、最終レートで刈り取り。
細かなCI/CO制限は極力なくし、**「2泊以上ならどこでもOK」**で埋めを早める。

4｜“値引きせずに”売り切る工夫

連泊まとめ割：平日を含む2泊で合計−3〜5%（単価を守りつつ稼働を上げる）
体験・便利セット：朝食キット／荷物預かり／送迎／駐車をセット料金化（素の値引きの代替）
見せ方刷新：タイトル＆1枚目写真に駅◯分・定員・ベッド数・洗濯乾燥・キッチン・暖房/乾燥を明記（直前の決め手）

注：キャンセル規定は日ごとに変えない前提で、本コラムは価格×在庫の運用で取り切る設計に統一。

5｜在庫運用（見える化＝勝ち筋）

当日〜7日先は常に販売ON、最終3日は1泊解放＋最終レート。
12/26時点で12/31の残室＞40% → 24時間ごとに上限−10%（100→90→80…）で段階調整。
12/28時点で1/1の残室＞50% → “上”帯の範囲で−5%刻み（85,000→80,000→75,000）。

6｜毎日5分のKPI

ピックアップ（当日の純予約数）／12/31・1/1の在庫残
直近7日の表示→閲覧→予約率（OTAアナリティクス）
競合5軒の同日価格（±10%以内目安）

7｜収益の目安（基準＝50,000円）

現状：稼働 70% × 平均 50,000円 ＝ 35,000円／室
運用後：稼働 78% × 平均 約48,200円（※元旦を一段下げた分を織込み）
→ 37,596円／室（+7.4%）
大晦日で取り切り、元旦は取り逃しを減らす設計で実着地が安定します。

8｜TOCORO.のプライス運用（無料提供）

TOCORO.ではAIで市場価格を分析し、ダイナミックプライシング＋TOCORO.独自ロジックで、物件ごとに最適なプライスコントロールをオーナー様へ無料で提供しています。
「今の管理会社の価格設定に不満がある」「適正価格が分からない」という方は、お気軽にお問い合わせください。
価格設定は民泊運営で最も重要な要素の1つ。 価格×在庫の設計次第で、同じ客室でも売上の差は大きく変わります。