column( コラム )

2025.12.25

2026年の民泊はどう動く？――2025年のデータと政治・規制から読む「勝ち筋」予測（全国／河口湖）

まず全国の空気感：需要は強いのに「ルール」と「管理」が一気に強まっている

2025年は、訪日客が高水準で推移し、宿泊ニーズは全国的に強い一年でした。11月の訪日外客数は351.8万人、1〜11月累計は3906.56万人と、すでに2024年通年（3687.01万人）を上回っています。
一方で、民泊をめぐっては「増えすぎ」「迷惑行為」「無届け」への対策が政治・行政テーマになり、**規制・課税・取締りの“セット強化”**が進み始めています。

2025年の3つの数字（供給・需要・制度）で見る

1) 民泊（届出住宅）の増加ペースは強い

観光庁の集計（住宅宿泊事業の「届出住宅数」＝稼働可能な届出ベース）では、

2025/1/15：29,325件
2025/7/15：33,618件
2025/9/16：35,246件
2025/11/14：36,851件
と増加。1月→11月で**+7,526件（約+25.7%）**の伸びです。

2) 山梨（河口湖周辺を含む）もジワ増

山梨県の届出住宅数も、

2025/1/15：309件
2025/11/14：376件
と増えています（+約22%）。

3) 「税」と「違法排除」が、制度として動き出した

東京都：宿泊税を「定額」→**宿泊料金の一律3%（定率）**へ見直す素案を公表。民泊・簡易宿所も課税対象に追加し、2027年度の制度変更を目指す流れです。
国：観光庁が、仲介サイトとのデータ連携などで無届け（違法）民泊をサイトから排除する仕組みを進める方針を示しています（特区民泊や簡易宿所も含めてデータ対象を広げる考え）。
国の財源面：出国時に徴収する「出国税（国際観光旅客税）」を1000円→3000円へ引き上げる方針が報じられています（2026年7月以後の適用案）。

2026年の民泊動向：TOCORO.の予測（結論）

予測①：需要は「高止まり」しやすい（ただし国・地域で濃淡）

訪日客の強さが続いているため、2026年もベースとして宿泊需要は堅い可能性が高いです。
ただし、都市部は「住民トラブル」対策で営業日・区域の制限が増えやすく、ルール対応の差が収益差になります。

予測②：「無届け・雑運営」が淘汰され、真面目運営が有利になる

2026年は、データ連携や監督強化で、“出してはいけない物件／やり方”がやりにくくなる方向です。
結果として、ルール順守・近隣配慮・清掃品質・緊急対応が整っている施設ほど、相対的に勝ちやすくなります。

予測③：コスト（清掃・人手）と税負担が、利益を分ける

観光政策は「持続可能（混雑・ごみ・マナー）」に寄っており、予算面でもその方向性が強いです。
運営側は、清掃・人手不足と、（地域によって）課税強化の両方を織り込んで、利益設計を“粗く”しないことが重要になります。

2026年に向けて、民泊オーナーが「今」やると効くこと（5つ）

エリアのルールを先に確認（営業できる曜日・期間・住居専用地域の扱いなど）
無理のない運営設計に直す（清掃が詰むなら、最初から最低泊数・受け入れ条件を設計）
価格は“勘”ではなく根拠で（需要期は上げ、弱い日は守る。近隣ホテル・同等民泊・イベントを見て調整）
近隣対策を仕組み化（騒音・ごみ・喫煙・駐車のルールを多言語で明確に。クレームは初動が命）
“税・届出・報告”を落とさない（都市部ほどここが一発アウトになりやすい）

TOCORO.の視点：2026年は「ピンチをチャンスに変える年」

規制や監督が強まると、「民泊はもうダメ」と感じる人が増えます。
でも実際は、いい加減な運営が減る＝競争環境が健全化する側面もあります。

数々のピンチを乗り越えてきたTOCORO.としては、この局面を“撤退”ではなく、「ちゃんとやる人が勝てるチャンス」と捉えることをおすすめします。
特に、価格設定は民泊運営の成果を最も左右する要素の一つです。TOCORO.では、AIで市場価格を分析し、ダイナミックプライシングに加えてTOCORO.独自ロジックで最適な価格コントロールをオーナー様へ無料で提供しています。今の管理会社の価格設定に不満がある方は、お気軽にご相談ください。

TOCORO.では富士山周辺でどこよりもお安くご予約できるサイトを運営しております。

是非この機会にこちらからご予約ください。

このたび、株式会社TOCORO.代表取締役の田辺大地が、TOKYO MXの地上波番組「企業家たちの挑戦ストーリー」に出演いたしました。
番組内では、創業に至る経緯や、地域とともに成長する企業を目指すTOCORO.のビジョンについて語らせていただきました。また、河口湖での実際の民泊の売上実績なども紹介させて頂きました。
放送をご覧いただいた皆さま、そして日頃から応援してくださる皆さまに、心より感謝申し上げます。
今後も、河口湖から世界に向けて魅力を発信し続けてまいりますので、引き続きご支援賜りますようお願い申し上げます。

また、本番組の内容は、TOKYO MX公式YouTubeチャンネル「企業家たちの挑戦ストーリー」でもご覧いただけます。
放送を見逃した方や、改めてご覧になりたい方は、ぜひこちらからご視聴ください。