訪日6,000万人へ向かう日本：民泊オーナーが備えるべき2026の3大変化

――日中関係の揺れと「京都の宿泊料金急変」から学ぶ、これからの勝ち方

2025年、日本のインバウンド（訪日外国人）は引き続き強く、2025年1〜11月で約3,906万人と過去最高ペースで推移しています。一方で、2025年11月以降の日中関係の緊張を背景に、中国側が「当面の訪日を控えるよう」呼びかけるなど、需要が“政治・外交”で揺れる局面も現れました。

この変化が象徴的に表れたのが京都です。ニュースでは「1泊1万円未満、なかには3,000円台」のホテルが出てきたと報じられました。
ただし同時に、京都市観光協会の統計では**2025年11月の平均客室単価は29,085円、稼働率86.9%**と、都市全体が“暴落”したと断定はできません。
つまり、いま起きているのは 「日本全体は強いが、エリアや客層によって局地的に値崩れが起きる」 という現象です。

そして2026年は、この“ムラのある市場”がさらに強まります。国の目標としても、訪日客は2030年に6,000万人が掲げられており、増える前提で制度や地域運用も変わっていきます。

2026の3大変化①：需要は増える。でも「国・客層」で振れ幅が拡大する

2025年11月のように、渡航注意・航空便の調整・団体ツアーの動きで、特定国の需要が急に細ることがあります。
このとき影響が大きいのは、一般的に団体・特定国依存が強い宿です。一方で民泊は、もともと個人旅行（FIT）比率が高いため、同じ下振れでも「全部が止まる」よりは、売れ方が変わる形になりやすいのが特徴です。

とはいえ、TOCORO.の実績でも「今年の中国人シェア8% → 12月2%」「2月は10%」のように、月によってブレるのは自然です。来年2月（春節）に向けて心配になるのは、まさにこの“振れ幅”が大きくなっているサインです。

ポイントは、中国が減ったら終わりではなく、代わりに誰が増えるかを先に設計すること。
欧米・オセアニア・東南アジア・国内の「取りにいける需要」を、施設ごとに決めておくことが2026の基本戦略になります。

2026の3大変化②：「価格」は読めない時代へ。だから“設計して勝つ”

京都の事例が示す通り、検索上は“安い宿が並ぶ日”が突然出てきます。
しかし都市全体の平均を見ると高稼働・高単価が続く月もある。
このギャップは、民泊でも起きます。

だから2026は、

• 強気に上げる日（売り切っていい日）

• 下げてでも埋める日（空室リスクを消す日）
  を、感覚ではなくルールで決めた方が勝てます。

加えて運営現場の制約も重要です。たとえば清掃員の確保が難しい時期は、売上最大化よりもオペレーションが回る設計が優先です。
繁忙期に限って2〜3泊の最低宿泊数を入れるなどは、利益を守る現実的な一手になります（「1泊を細かく拾う」ほど清掃が詰まって崩れやすい）。

2026の3大変化③：制度・地域ルールが「厳しくなる」ほど、実はチャンスが増える

2026にかけては、都市部を中心に民泊ルールがより厳格化する流れが強まっています。

• 東京都内では、区独自の運用が強まりつつあります（例：墨田区は“日曜正午〜金曜正午”を原則制限する案を整理）。

• 豊島区も、営業期間の限定や新規制限など、強い方向での改正が報じられています。

• さらに東京都は宿泊税を、定額から「一律3%（1泊1.3万円未満は免税）」へ見直す素案を公表し、民泊も課税対象に加える方針です（2027年度の変更を目標）。

規制強化は一見マイナスですが、見方を変えると 「適当にやっている競合が脱落しやすい」 局面でもあります。
結局、残るのは——

• ルールを守れる

• 近隣トラブルを起こさない

• 価格と品質を両立できる
  事業者です。これは“真面目な民泊”にとって追い風です。

民泊オーナーが今すぐやるべき実務（2026版）

難しい話を抜きにして、明日から効く打ち手をまとめます。

1. 国籍構成の「目標比率」を決める
   中国が落ちる月がある前提で、欧米・東南アジア・国内の比率を設計して、写真・説明文・OTA配分を調整。

2. “上げる日・下げる日”をルール化
   イベント・連休・天気・競合供給で、価格の上限下限を決める。局地的値崩れの日に巻き込まれないための保険。

3. 繁忙期はオペ優先（最低宿泊数で守る）
   清掃が逼迫するなら、繁忙期だけ2〜3泊縛りで事故を防ぐ。レビューと現場を守るのが、結局いちばん儲かります。

4. 規制強化エリアは“撤退”ではなく“選別”
   規制が強いほど、残った宿は強い。ルールの枠内で勝てる物件・運用に寄せる（or 旅館業含め最適解を検討）。

TOCORO.の視点：ピンチをチャンスに変えるのが、これからの民泊

TOCORO.はこれまで、需要の波・ルール変更・競合増など、数々の“ピンチ”を経験してきました。だからこそおすすめしたいのは、「民泊はもうダメ」という見方をしないことです。
むしろ規制が進むほど、ライバルが減り、真っ当に運営できるオーナーにチャンスが回ってくる場面が増えます。

またTOCORO.では、AIで市場価格を分析し、ダイナミックプライシングにTOCORO.オリジナルのロジックを掛け合わせた「最適なプライスコントロール」を、オーナー様に無料で提供しています。
いまの管理会社の価格設定に不満がある方は、お気軽にお問い合わせください。価格設定は、民泊運営で最も重要な要素のひとつです。

河口湖での民泊運営代行会社なら実績No.1のTOCORO.へお任せください。