2026年、宿泊市場は「拡大」と「選別」が同時に進む——河口湖1月稼働64%から読む、これからの民泊動向

2026年の宿泊市場は、いま大きな転換点に立っています。インバウンド需要は高水準を維持している一方で、地域や季節によって“波”が生まれ、さらに民泊の供給も増え続けています。結果として、宿泊業界全体が 「どこも好調」ではなく、「伸びる場所・伸びない場所」「取れる宿・取れない宿」 がはっきり分かれる局面に入ってきました。

河口湖も例外ではありません。TOCORO.の運営実績では、2026年1月の最終稼働率は64%。ただし現場感としては、中国人旅行者の減少の影響がかなり出ている——これが率直な実感です。

このコラムでは、最新データをもとに「日本全体の民泊・宿泊市場はどう動いているのか」、そして「河口湖は2026年どうなるのか」を、できるだけ分かりやすく整理します。

1. 日本全体は過去最高水準。ただし“中身”は変わり始めている

まず、日本全体の訪日需要は依然として強いです。JNTO（日本政府観光局）によると、2025年12月の訪日外客数は3,617,700人（12月として過去最高）。さらに2025年通年は42,683,600人で、過去最高だった2024年（36,870,148人）を大きく上回り、年間過去最高を更新しました。

ただし、ここで重要なのは「人数が多い」だけではなく、どの国・地域が伸び、どこが落ちているかという“中身”です。報道では、2025年12月は中国からの旅行者が大きく減少した一方で、全体としては他市場が補い、12月の総数が過去最高になった、という構図が示されています。

この「総数は強いのに、国籍別では波がある」状態が、2026年の民泊市場を読み解くカギになります。

2. 民泊は“増え続ける”が、同時に“撤退も増える”＝再編の年

次に、民泊の供給側です。国土交通省・観光庁の民泊制度ポータル（住宅宿泊事業法の施行状況）では、2026年1月15日時点で次のように公表されています。

• 届出件数：59,427件

• 事業廃止件数：21,315件

• 差し引きの届出住宅数：38,112件

ポイントは、民泊は増えている一方で、廃止も積み上がっていることです。
つまり市場は「成長」だけではなく、“続く事業”と“続かない事業”が分かれていく再編フェーズに入っています。こうなると、同じエリアでも予約が取りやすい施設に需要が集まり、そうでない施設は空室が目立つ——この差が大きくなります。

3. 2026年は「インバウンドの伸びが落ち着き、波が出やすい」年になる

2026年の見通しについて、JTBは、訪日需要を次のように予測しています。

• 訪日外国人旅行者数：4,140万人（前年比97.2%）

• 消費額：9.64兆円（前年比100.6%）

要するに、来る人数はわずかに減る可能性がある一方で、使われるお金は増える見立てです。加えてJTBは、2026年は成長率が落ち着くこと、そして中国・香港からの需要減が見込まれることを、旅行者数が前年を下回る理由として挙げています。

この話を河口湖の現場に置き換えると、こう整理できます。

• 訪日全体が好調でも、中国比率が高い商品・エリアは影響を受けやすい

• その影響が出た月は、急に稼働が落ちやすい

• ただし、需要がゼロになるのではなく、他市場や国内需要で埋められる施設は踏みとどまる

つまり2026年は、「インバウンドが強い＝安心」ではなく、国籍の偏りや季節要因で“波”が出る前提で組み立てる必要があります。

4. 河口湖のいま：全体40%でも、取れる宿は取れている

河口湖の足元は、まさに“再編”の状態が数字に出ています。

• 2026年1月11日時点：PriceLabo調べで 河口湖エリア全体の稼働率は40%

• 同日時点：TOCORO.管理物件は57%で推移

• そして 1月の最終稼働率は64%（TOCORO.運営実績）

同じ河口湖でも差が出るのは、「河口湖の需要が消えた」というより、
需要が“選ばれる宿”に寄っているからです。

そして今期については、特に中国人旅行者の減少の影響がかなり出ている。これは河口湖に限らず、国籍別の波が出たタイミングで、需要を取り込める施設と取りこぼす施設の差が出やすくなる、という意味でもあります。

5. 2026年の民泊は「悲観」より「再編をチャンスに変える」年

ここまでの話をまとめると、2026年の民泊市場はこうです。

• 訪日全体は高水準（ただし国籍別に波が出る）

• 民泊は増えるが、撤退も増える＝競争は“数”より“中身”へ

• 伸びは落ち着き、国籍別の波（特に中国・香港の減少見込み）が影響しやすい

この環境は、「民泊はもうダメ」という話ではありません。むしろ、市場が整理され、きちんと運営できる施設が選ばれやすくなる局面です。
ライバルが減り、需要の奪い合いが“運営品質の勝負”に戻っていく——これは、正しく向き合えばチャンスになります。

TOCORO.の実績：河口湖で圧倒的な成果を出している運営会社として

最後に、TOCORO.の実績をお伝えします。

• TOCORO.は2025年の河口湖で稼働率80%超（当社集計）

• さらにAirDNA調べでは、河口湖エリアの売上トップ36物件中、21物件がTOCORO.運営（それ以外はRakuten STAYが多い）という状況で、このエリアで圧倒的に実績No.1です（当社確認）。

河口湖・富士吉田で民泊運営をご検討のオーナー様は、ぜひTOCORO.にお任せください。
2026年のように「拡大」と「選別」が同時に進む年ほど、地域理解と実績の差が、そのまま数字の差になります。

TOCORO.では富士山周辺でどこよりもお安くご予約できるサイトを運営しております。

是非この機会にこちらからご予約ください。

このたび、株式会社TOCORO.代表取締役の田辺大地が、TOKYO MXの地上波番組「企業家たちの挑戦ストーリー」に出演いたしました。
番組内では、創業に至る経緯や、地域とともに成長する企業を目指すTOCORO.のビジョンについて語らせていただきました。また、河口湖での実際の民泊の売上実績なども紹介させて頂きました。
放送をご覧いただいた皆さま、そして日頃から応援してくださる皆さまに、心より感謝申し上げます。
今後も、河口湖から世界に向けて魅力を発信し続けてまいりますので、引き続きご支援賜りますようお願い申し上げます。

また、本番組の内容は、TOKYO MX公式YouTubeチャンネル「企業家たちの挑戦ストーリー」でもご覧いただけます。
放送を見逃した方や、改めてご覧になりたい方は、ぜひこちらからご視聴ください。