2026年、民泊市場はどう動く？――河口湖「稼働40%」のいまから読む全国動向予想

2026年1月11日時点、PriceLabo調べでは河口湖エリア全体の稼働率が40%。一方で、TOCORO.管理物件は57%で推移しており、同じエリアでも数字の差がはっきり出ています。
この状況を「河口湖が弱い」と片付けるのは簡単ですが、実はここに2026年の民泊市場の本質が表れています。

全国ではインバウンドが依然として強く、JNTOの発表では2025年11月の訪日外客数は351.8万人、1〜11月累計は3,906.56万人と過去最高ペースで推移しています。
「日本全体は強いのに、特定エリア・特定月で落ちる」。この“ズレ”こそが、2026年の予兆です。

1. 2026年の日本全体：客数は微調整、でも消費は伸びる見通し

JTBは、2026年の訪日旅行市場について、**訪日外国人旅行者数は4,140万人（前年比97.2%）**とわずかに前年を下回る一方、**訪日消費額は9.64兆円（前年比100.6%）**と前年超えを見込んでいます。

ポイントはここです。
2026年は「人数が増え続ける」よりも、“滞在が長い層が増える／旅行コスト上昇もあり消費は伸びる”という、質の変化が主役になりやすい。さらに、リピーター増で大都市から地方へという流れも強まる、と整理されています。

つまり、2026年はインバウンドが止まる年ではなく、**“伸び方と中身が変わる年”**です。

2. 供給側の現実：民泊は増えるが、撤退も増える（＝再編が進む）

民泊（住宅宿泊事業）は拡大を続けていますが、同時に撤退も多いのが現実です。観光庁の民泊制度ポータルでは、2025年11月14日時点で届出件数57,512件、事業廃止20,661件、届出住宅数36,851件と示されています。

これは市場が成熟してきたサインで、2026年はさらに
「新規参入もあるが、続かない物件も増える」＝“整理されながら増える”
という流れになりやすいと見ておくのが自然です。

3. 2026年に起きやすい“民泊の大きな変化”は3つ

① 「どこでも強い」ではなく、「強い場所・弱い場所」がはっきりする

訪日全体が強くても、需要は均等に広がりません。人気スポットへの集中、季節要因、航空便・国際情勢などで、月ごとの波が大きくなる可能性があります（JTBも、中国・香港の需要減を下振れ要因として言及）。

河口湖で“1月に落ちる”のは、まさにこの波が可視化された状態とも言えます。

② オーバーツーリズム対策が進み、「受け入れの質」がより重視される

観光の成長が進むほど、混雑・ごみ・騒音などの課題も増え、自治体側は「増やす」より「整える」に力点を置きやすくなります。
東京都は宿泊税見直し（素案）で、税率を3%へ見直す方向性や、簡易宿所・民泊も課税対象に追加する方針を示し、観光スポットのごみ・混雑対策、民泊の適正運営確保などに税収を活用する考え方を打ち出しています。

東京の動きは象徴的ですが、2026年は全国的にも「地域課題と共存できる運営」の重要度が上がる一年になりそうです。

③ “再編”が進み、結果が出る物件に予約が寄りやすくなる

民泊が増え、同時に撤退も出る市場では、予約は「全体に薄く広がる」のではなく、選ばれる物件に寄る傾向が強まります。
河口湖で、**エリア全体40%に対してTOCORO.管理物件57%（2026年1月11日時点）**という差が出ているのは、まさにこの“再編の途中”の姿です。

4. 2026年の河口湖：見通しは「二極化が進む」

河口湖は富士山という圧倒的な目的地があり、インバウンドの長期トレンド自体は崩れにくいエリアです。
ただし2026年は、全国同様に「客数の伸びが落ち着く」局面に入りやすく、次のような現象が起きやすくなります。

• 桜・紅葉・大型連休など、強い時期はさらに強い

• その反動で、弱い月は**“思ったより落ちる”**ことがある

• 供給の増加と撤退が同時に起き、エリア内で選ばれる物件への集中が進む

「河口湖はもう厳しい」ではなく、2026年はむしろ **“河口湖の中で勝ち負けがはっきりする年”**になりやすい、というのが現実的な見立てです。

TOCORO.の実績：河口湖で“結果”を出し続ける運営会社として

最後に、TOCORO.の実績も共有します。

• TOCORO.は2025年の河口湖における稼働率が80%超で、エリア平均を大きく上回っています（当社集計）。

• また、AirDNA調べの河口湖エリア売上トップ36物件のうち21物件がTOCORO.運営（それ以外はRakuten STAYが多い）という状況で、このエリアで実績No.1のポジションを築いています（当社確認）。

河口湖・富士吉田で民泊運営をご検討のオーナー様は、ぜひTOCORO.にお任せください。2026年のように波が大きく“再編が進む年”ほど、地域理解と実績の差が、そのまま結果の差になります。