民泊収益の最大化には稼働率○％がベスト！？最適なバランスを探る

民泊運営において、「稼働率を高く保つことが正解」と思っていませんか？確かに稼働率は収益に大きく関わる重要な指標ですが、“高すぎても”低すぎても収益は最大化しないという落とし穴があります。

本記事では、「価格」と「稼働率」のバランスから導き出す、**収益が最大化する“最適な稼働率”**について、実際のデータや運営事例をもとに解説します。

1. 稼働率100％＝成功ではない理由

例えば、1泊5,000円で部屋を提供し、毎日満室（稼働率100％）だったとしても、月の売上は 5,000円 × 30日 = 150,000円。

一方で、1泊15,000円に設定し、稼働率が60％だった場合： 15,000円 × 18泊（＝60％） = 270,000円。

👉 稼働率が低くても単価が高ければ、収益は逆転することがあります。

つまり、“満室を目指す”より“最適な価格と稼働率のバランス”が鍵なのです。

2. 実際の民泊データが示す最適な稼働率とは？

国内外の民泊プラットフォーム（AirDNA、Pricelabs、Beyondなど）が提供するデータによると、

✅ 収益性が最も高い物件の稼働率は65〜80％に集中している
✅ 都市型：70〜80％、リゾート型：60〜70％が最適帯
✅ 稼働率80％を超えると、価格設定が低すぎる可能性もあるが、しっかりと価格を維持しながら高稼働を実現しているケースも多数存在

このことからも、収益性を最大化するには「70％以上」が1つの目安といえます。

3. 利益最大化のために必要な「変動価格戦略」

最適な稼働率を実現するには、時期・曜日・イベントなどに応じた価格調整（ダイナミックプライシング）が不可欠です。

✅ 平日や閑散期は少し安くして稼働率を上げる
✅ 週末・繁忙期・連休・イベント時は思い切って単価を上げる
✅ 直前予約や連泊割引を組み合わせて売り逃しを減らす

このように「高稼働のための安売り」ではなく、“戦略的に稼働率をコントロールする”ことが収益最大化の鍵となります。

4. 稼働率80％超えでも高収益は実現可能！

弊社が運営する複数の物件では、稼働率80％以上を維持しながら高単価を保ち、収益性が非常に高いケースもあります。

✅ 価格とレビューの質を両立することで、高稼働×高単価を実現
✅ 清掃・オペレーションの効率化により、高稼働でも運営負荷は抑えられる
✅ ゲスト層を適切にコントロールすることでトラブルも少なく、安定運営が可能

つまり、稼働率が高いからといって一概に収益性が落ちるわけではなく、「価格・レビュー・運営体制」が整っていれば80％以上でもむしろ理想的な運営が可能なのです。

5. 実際の現場感覚と最適ラインの結論

弊社が管理している複数の民泊物件でも、

✅ 年間平均稼働率が70〜85％前後で推移している物件が、収益効率が最も高い
✅ 稼働率60％以下では、固定費や初期投資の回収に苦労するケースが多い

このことから、

🔑 「価格×稼働率」から逆算し、狙うべき稼働率は70〜85％が理想

といえるでしょう。

まとめ：民泊の収益最大化には「稼働率70〜85％」がゴールデンゾーン！

📌 稼働率100％＝成功ではなく、価格設定が低すぎる可能性もある
📌 単価と稼働率のバランスを取り、「収益の最大化」を目指す
📌 ダイナミックプライシングや予約傾向を活用して戦略的に運営する
📌 稼働率70〜85％が最も利益効率の良い“理想のライン”

数字に振り回されず、**「質の高い運営 × 適正価格 × 稼働率の最適化」**を追求することで、民泊ビジネスは安定した収益源になります。

ぜひ自分の物件のデータを分析し、最適なバランスを探ってみてください。

なお、弊社が管理している物件の年間平均稼働率は75％前後をキープしており、日々価格設定とオペレーションの最適化を研究しながら、収益の最大化を目指しています。