民泊向きエリアの見極め方：地価よりも宿泊単価と稼働率を見よ！

民泊を始めるにあたって、「どこに物件を持つか」は成功を左右する非常に重要なポイントです。一見して地価が安いエリアは魅力的に思えるかもしれませんが、それだけで決めてしまうと失敗する可能性も。

本コラムでは、民泊に向いているエリアを見極めるために注目すべき指標と、実際に運営しやすい条件について解説します。

地価の安さだけでは判断できない

「土地が安いから利益が出やすい」と思われがちですが、重要なのは“地価に対して宿泊単価がどれくらい見込めるか”です。地価が安くても宿泊料金が極端に低ければ収益は上がりません。

一方で、ある程度地価が高くても、それを上回る宿泊単価が取れるエリアであれば、回収効率が高く、投資としても魅力的です。要は「土地に対して、どれだけ稼げるか」を見る視点が必要です。

民泊に向いているエリアの3つの指標

① 宿泊単価の相場が高い

そのエリアで実際に稼働している物件の1泊あたりの平均単価が1人1万円以上であれば、十分な収益性が見込めます。特に外国人観光客が多い地域は、単価が高くなる傾向にあります。

② 稼働率が安定している（年間平均60％以上が目安）

単価だけでなく、「週末や連休だけ埋まる」エリアは意外と多く、平日の稼働が取れるかどうかが収益性のカギになります。年間通して平均60％以上の稼働率が見込める場所を狙いましょう。

③ インバウンドに人気があるかどうか

外国人観光客が多く訪れるエリアは、閑散期でも稼働率を支えてくれます。空港や主要都市からアクセスしやすく、観光資源が豊富な場所が理想です。

要注意なエリアの特徴

以下のような場所は、一見よさそうでもリスクが高い傾向があります：

※特に、ゴールデンウィークや年末年始などの繁忙期でも空室が目立つようなエリアは、需給バランスが崩れており、供給過剰である可能性が高いと判断できます。

• 平日がまったく埋まらない（週末のみ稼働）
• 他の民泊物件も空室が目立つ
• 供給過剰で価格競争が激しい
• 地元条例が厳しく運営ハードルが高い

注目される人気エリア例（2025年現在）

• 東京・大阪・京都：王道エリア。需要が高く価格も安定
• 河口湖（山梨）：富士山ビューと自然が人気。宿泊単価も高め
• 白川郷（岐阜）：世界遺産需要＋外国人観光客多
• 軽井沢（長野）：避暑地需要＋首都圏からのアクセス良好
• 白馬（長野）：インバウンドスキー客が多く、冬の稼働率が非常に高い

まとめ：利回りだけでなく「市場の強さ」を見る

📌 民泊は“どこにあるか”で成否が決まる
📌 地価ではなく「宿泊単価」「稼働率」「需要層」で判断
📌 市場の需給バランスや地域の観光資源もチェックが必須

TOCORO.では、河口湖を拠点に収益性の高いエリア選定と、エリア特性に合った民泊運営をサポートしています。物件選びにお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。