民泊市場に忍び寄る「供給過剰」の影──危ないエリアの見分け方

インバウンド需要の回復と大型イベントによる観光業界の活性化を背景に、民泊市場は全国的に再び盛り上がりを見せています。しかし、その一方で**「供給過剰」のリスク**が静かに広がっているエリアも存在します。

民泊は投資リターンが大きい一方、供給過剰の波に飲まれると稼働率低下・価格競争・撤退リスクに直結します。本コラムでは、危ないエリアを見分けるためのポイントを整理し、今後の民泊戦略に役立てていただける情報をお届けします。

① 危ないエリアの兆候とは？

■ 繁忙期でも空室が目立つ

ゴールデンウィーク・お盆・年末年始といった明確な繁忙期でも、AirbnbやBooking.com上で空室が大量に残っているエリアは要注意です。

• 需要の伸び以上に供給が増えている
• 価格を下げても予約が入らない物件が散見される

繁忙期でも動かないエリアは、平常期はさらに厳しい運営を強いられる可能性が高いです。

■ 平均宿泊単価（ADR）が下落傾向

• 新規参入が相次ぐエリアでは、価格競争が起きやすい
• 過去3年平均でADRが下がっている地域は供給過剰の兆し

単価を下げないと予約が取れないエリアは、利益率がどんどん削られていきます。

■ 地元の新規民泊許可件数が急増している

自治体のデータや業界レポートを見ると、新規民泊登録件数が急激に増えているエリアは要警戒です。需要の読み違いで、供給だけが膨らんでいる場合もあります。

② 供給過剰リスクを回避するために見るべき指標

• 繁忙期の稼働率（最低でも80%以上をキープしているか？）
• 平常期のADR水準（過度な値崩れを起こしていないか？）
• レビュー数と評価点（競争激化でレビュー水準が落ちていないか？）
• 近隣の建設・開業予定情報（ホテルや新規民泊物件の数をチェック）

これらを事前にリサーチすることで、リスク回避の精度を高めることができます。

③ まとめ：選ぶべきは「堅実な需要があるエリア」

民泊投資・運営において重要なのは、”瞬間的な人気”ではなく、”堅実な持続需要”があるエリアを選ぶことです。

TOCORO.では、河口湖を中心としたエリアで、観光・自然・季節イベントに支えられた安定した宿泊需要を活かし、適切な価格設計と稼働率維持を実現しています。

短期的なブームに惑わされず、着実な市場選定と運営戦略で、民泊経営のリスクを最小化していきましょう。